Беларусы все чаще выбирают покупку недвижимости как один из разумных методов инвестирования накопленных средств. В то же время специалисты отмечают: люди стали щепетильнее относиться к выбору жилплощади. Сейчас обращают внимание не только на местоположение дома и метраж квартиры, но и на высоту потолков. Портал Tochka.by узнал у экспертов, какой будет ситуация на рынке недвижимости в 2025-м.
С чего мы начинаем новый год
Уходящий 2024-й ознаменовался сильным положением продавца на рынке купли-продажи недвижимости. Квартиры в Минске покупали чаще, чем в 2023-м, а цена за квадратный метр в ноябре достигла 10-летнего максимума — более 1600 долларов.
Для понимания: пиковым значением риелторы считают показатель 2013 года — выше 1700 долларов за «квадрат».
Сразу несколько изменений произошло и в области кредитования: за последние месяцы банки дважды повысили ставки. Последний раз — в начале декабря. Тогда «Беларусбанк» поднял ставку до 17% годовых.
К тому же крупнейший госбанк изменил условия выдачи ипотечного кредита для нуждающихся: введен территориальный принцип. То есть, если раньше можно было стоять в очереди на улучшение жилищных условий в региональных городах и получить кредит по сниженной ставке на покупку квартиры в Минске, сейчас этого сделать нельзя.
Из хороших новостей: годовой процент по кредиту для нуждающихся остался прежним — 12,5%. В последний раз он увеличился летом 2024-го.
Так, к концу года баланс цены и доступности кредитов нарушился. Как итог — снижение спроса на квартиры на 16%.
Прогноз эксперта № 1
В своем прогнозе юрист, аттестованный риелтор столичного агентства Ольга Щетникова изначально оговаривает главное условие — стабильность геополитической и экономической обстановки. В таком случае, считает эксперт, спрос в области купли-продажи недвижимости будет спокойным. По крайней мере в ближайшее время.
«Во-первых, госпрограмма по возведению жилья выполняется в полном объеме, и строительство не прекращается. Только за последнюю пятилетку у нас ввели около 20 млн м². Во-вторых, беларусов обеспечивают доступным арендным жильем. И это направление совершенствуется. Вероятно, такие квартиры можно будет выкупить на лояльных условиях, например, военнослужащим или тем, кто переезжает в города с населением менее 20 тыс. человек», — обосновала свою позицию риелтор.
Так, за 2024-й в эксплуатацию готовились ввести 355 тыс. «квадратов» построенного арендного жилья. На 2025 год цели у властей и того амбициознее: площадь доступного жилья хотят приблизить к 500 тыс. м². Квартиры планируют строить разного метража. Однако стоит помнить, что сейчас при получении арендного жилья человек теряет место в очереди на улучшение жилусловий.
Цена «квадрата» в новостройке регулируются государством, поэтому здесь больших сюрпризов Ольга не ожидает, а в отношении вторичного жилья риелтор рассчитывает на изменения.
«На мой взгляд, здесь ценам расти некуда, особенно в области старого жилфонда. Поэтому я ожидаю снижения стоимости квадратного метра», — отметила эксперт.
Легкий шторм на рынке может быть в том числе из-за колебаний курса валюты, но эти перемены риелтор называет обычными для наших реалий и вполне привычными для экспертов.
В ближайшее время большое количество жилья сдадут в таких комплексах, как «Зеленая гавань» и «Северный берег». По прогнозам эксперта, они составят достойную конкуренцию по спросу таким признанным гигантам, как «Новая Боровая», «Левада» и «Минск Мир».
«Покупатели новостроек — это, как правило, люди, которые продают старую квартиру, добавляют некую сумму и покупают новую», — поделилась опытом из практики Ольга Щетникова.
При этом все чаще беларусы обращают внимание на частную застройку по цене трех- четырехкомнатных квартир.
Прогноз эксперта № 2
В своем исследовании независимый эксперт рынка недвижимости Наталья Литовская опирается на несколько переменных: курс валюты, ставки кредитов и доходы населения.
Так, при среднем курсе доллара 3,35−3,38 рубля за год, прежней ставке рефинансирования и росте реальной зарплаты на 4,7% эксперт ожидает постепенного поворота рынка к покупателю, сокращения количества сделок примерно до 1400 в месяц и снижения стоимости «квадрата» к концу 2025-го на 3−5% относительно нынешних значений.
Быстрее остальных начнут сбавлять обороты квартиры из старого жилфонда и крупногабаритные апартаменты. Новые же евродвушки вряд ли ощутимо потеряют в цене.
По второму варианту развития событий, курс доллара в течение года установится на уровне 3,4−3,5 рубля, ставка по основным кредитам поднимется до минимума в 17,7% годовых (для нуждающихся кредит тоже подорожает, но до других размеров с нынешних 12,5%), а рост зарплат будет происходить только в рублях (не в валютном эквиваленте).
Если в Беларуси сложится подобная ситуация, то количество сделок за месяц снизится приблизительно до 1300 в месяц, а «квадрат» за год потеряет 8% актуальной стоимости.
Такая экономическая ситуация для беларусов — своеобразная вариация стабильности. Поэтому сильный откат в цене квадратного метра до уровня января 2024-го вряд ли произойдет. Покупка же недвижимости останется почти единственным понятным способом вложения накоплений.
Есть еще маловероятный и пессимистичный сценарий с отменой кредитования жилья (даже для нуждающихся): курс доллара выше 3,5 рубля и снижение доходов населения в валютном эквиваленте.
К весне 2025-го количество сделок купли-продажи упадет до 1200 ежемесячно, а цена «квадрата» старого жилфонда к концу года опустится до самого плинтуса.
«За двушку без ремонта в старой панельке в Малиновке или возле „Пушкинской“ — 60 тыс. долларов либо за однокомнатную хрущевку — около 40 тыс. долларов», — привела пример Наталья Литовская.
В таком случае и застройщикам придется скинуть по 200 долларов с «квадрата».